Starters op de woningmarkt kunnen besparen op hun maandelijkse woonlasten. Namelijk door de hypotheek niet in box 1, maar in box 3 te laten vallen. Je hebt dan wel geen hypotheekrente-aftrek, maar dankzij de lage rente maakt dat niet zo veel uit, schrijft Paul van der Kwast.

Starters op de woningmarkt hebben sinds 2013 veel hogere maandlasten dan wie vóór die tijd een huis kocht. Sinds 2013 namelijk is de rente alleen nog aftrekbaar als je de lening annuïtair of lineair aflost. Je betaalt dan niet alleen maandelijks rente, die aftrekbaar is, maar ook aflossing, die niet aftrekbaar is. Vandaar de hogere maandlasten. De aflossingsverplichting geldt niet voor hypotheken die vóór 2013 bestonden, zodat de meeste huizenbezitters er geen last van hebben.

Aflossingsvrije hypotheek nog steeds mogelijk

Als je als starter opziet tegen de hoge maandlasten vanwege de verplichte aflossing, is er een simpele oplossing. Neem een aflossingsvrije hypotheek. Je kunt dan weliswaar de rente niet aftrekken van je inkomen, maar de maandlasten – en daar gaat het bij veel mensen om – zijn veel lager. Zelfs nu je niet meer profiteert van het belastingvoordeel.

Even een voorbeeld. Wie een huis koopt voor 3 ton en daarvoor eenzelfde bedrag leent tegen een rente van 2,5 procent en een inkomen van 50.000 euro heeft, betaalt voor zijn annuïteitenhypotheek bijna 1.200 euro per maand. Netto, dus inclusief het belastingvoordeel, is dat ruim 1.000 euro ofwel 12.000 euro per jaar.

Wie een aflossingsvrije hypotheek neemt, waarbij de rente niet aftrekbaar is, betaalt veel minder. Slechts 7.500 euro per jaar aan bruto-rente, ofwel 625 per maand. Je woont dan dus bijna 40 procent goedkoper! Je hebt dan wel geen belastingvoordeel en je lost niet af, maar je woonlasten zijn wel veel lager. In feite betaal je dan minder dan een huurder die nog net onder de sociale huurgrens van 710 euro zit.

Wie vermogen heeft in box 3 profiteert extra. Als een hypotheek niet in box 1 valt, komt hij automatisch in box 3 terecht. Een schuld in box 3 vermindert het vermogen. Dus als je twee ton aan spaargeld of beleggingen hebt, en je hebt een schuld van een ton, betaal je maar over een ton vermogensrendementsheffing. Of eigenlijk over nog minder, want iedereen heeft een vrijstelling van 21.330 euro. Aan de andere kant mag je de eerste 3.000 euro aan schuld niet aftrekken. In dit voorbeeld betaal je uiteindelijk over ruim tachtig mille 1,2 procent belasting. Ruim duizend euro minder dan als je die hypotheek niet had gehad.

Grootste probleem afsluiten aflossingsvrije hypotheek: de bank

Er is wel een praktisch punt. Banken lenen tegenwoordig niet meer dan de helft van de woningwaarde aflossingsvrij uit. Dat is geen wetgeving, maar een onderlinge gedragscode. Dus als starter kun je van hooguit de helft van je lening de maandlasten drukken door een aflossingsvrije hypotheek in box 3 te nemen.

Maar bij een lening van familieleden, bijvoorbeeld je ouders, geldt die gedragscode niet. Dan kun je wel de hele hypotheek in box 3 zetten en zo de woonlasten laag houden. Je moet dan wel een marktconforme – lees: lage – rente afspreken, want een hypotheek in box 3 is alleen maar voordelig als de rente laag is.

Wie onder de ‘gunstige’ oude regeling valt en voor 2013 al een hypotheek in box 1 had, kan die hypotheek niet zomaar in box 3 zetten. Alleen als je bijleent voor de aankoop van een nieuw huis of voor het verbouwen van je huidige woning komt deze nieuwe aflossingsvrije hypotheek in box 3 terecht.

Paul van der Kwast is financieel planner en lid van de Vereniging Onafhankelijke Financieel Planners. Voor Z24 volgt hij de fiscale ontwikkelingen op de voet. Ook schrijft hij tweewekelijks een column over personal finance.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl